开发商拆招化解增值税压力

2020-11-19 来源:甘肃会计网 阅读量:127

导读:“把单一楼盘开发成本扩大为所有楼盘成本”、“把毛坯房变为精装修”、“从物业费中分一杯羹”……这是严格土地增值税清算政策出台后,不少房地产开发商正在采取“太极推手”化解增值税压力。业内人士普遍认为,要真正实现对土地增值税的有效清算,必须将对房地产市场的监控链条进一步延长,在制定地方土地增值税细则时,打破房地产开发商玩弄概念、逃避清算压力的做法。“单一楼盘”成本 “摊厚”集团成本“现在我在上海的楼盘开发成本是土地+建设为6800元/平方米,福州楼盘成本为5900元/平方米,但在广西南宁、桂林,云南丽

“把单一楼盘开发成本扩大为所有楼盘成本”、“把毛坯房变为精装修”、“从物业费中分一杯羹”……这是严格土地增值税清算政策出台后,不少房地产开发商正在采取“太极推手”化解增值税压力。业内人士普遍认为,要真正实现对土地增值税的有效清算,必须将对房地产市场的监控链条进一步延长,在制定地方土地增值税细则时,打破房地产开发商玩弄概念、逃避清算压力的做法。

“单一楼盘”成本 “摊厚”集团成本

“现在我在上海的楼盘开发成本是土地+建设为6800元/平方米,福州楼盘成本为5900元/平方米,但在广西南宁、桂林,云南丽江等地开发成本不过2200元/平方米。但在汇总统计报表的时候,完全能够把南宁、桂林、丽江等地的开发成本计算为4500/平方米,甚至算成5400元/平方米,把成本‘摊厚’就是化解增值税的主要办法。”

在谈到面临中央“土地增值税”风暴的时候,自称已经有数十亿流动资金、吸纳房地产融资超过200亿元的开发商郑延斌表示。

郑延斌告诉记者,土地增值税清算对中小房地产企业无疑是一道“催命符”,对于实力雄厚的大企业而言,压力也不小。因为中小企业开发的楼盘数量有限、面积有限,一旦预售后,增加的成本无法重新转移到购房者身上。

相比之下,大企业具有楼盘战线长及一定土地储备的优势,往往能够利用这些优势打“擦边球”,增加成本减少税收压力。从2006年中央多次宏观调控政策实施以来,敏感的房屋开发企业早就把一部分资金从北京、上海、深圳等热点城市抽出,向中西部省区的二线甚至三线城市转移,一方面是进行土地储备,另一方面也是在谋求“别墅型”、“休闲豪华型”楼盘开发的空间。

“毛坯房”成为“精装修” 关联公司“成本回流”

把普通公寓变为精装修房,通过与装修公司“联动”方式,“恰到好处”地增加开发成本,降低账面利润,这是房地产开发商应对“增值税风暴”的又一做法。

记者采访的多家房地产企业表示,简单装修一般指厨房、卫生间中的设备,还有房屋粉刷,仅此一项利润就能够达100%至200%;如果是高档精装修,则包括电视、电脑、网线、音响、空调……一应俱全,按照每一个单项集中采购的方式,精装修房屋销售利润高达300%至400%。

为了确保整个装修经费变为企业的成本开支,房屋开发商往往采取通过寻找关联装修公司,或者自行成立装修公司的做法,确保能够签订高家装修订单,按照统计学的计算方法,关联企业的高成本支出最终仍计算为开发企业,以此来提升企业成本。

记者在采访中了解到,一些房屋开发企业纷纷成立自己的物业公司,通过物业公司来实现自己利润的最大化,通过物业公司玩弄电费、水费、电梯维修、小区管理等方面的账目,以期实现“雪球效应”。

“增值税”细则 亟待“先发制人”

“中央‘土地增值税’措施确实打中了地方政府和房地产企业联手抬升房价的‘七寸’,但要真正意义上实施,还需要地方配套细则的出台,这将在很大程度上考验地方政府贯彻落实中央精神的态度。”这是记者在采访过程中听到最多的一句话。

根据《通知》内容,新政在2月1日已经正式实施。但目前多数城市的清算细则仍在制定中。尽管如此,市场人士介绍,大多数开发商预计清算将严格执行,开发商因此在资金链前景上普遍悲观。

经济和社会学家表示,要把“增值税”落到实处,必须打好调控“提前量”:一方面中央制定政策适应预计可能存在的监管漏洞,另一方面则要在实施过程中强化管理,弱化地方政府财税收入与土地一次性拍卖收入之间关系,对严格实施中央政策的地方政府给予支持和鼓励。

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